بيع حق التقدم عند صندوق التنمية العقاري

أ.د. خالد بن علي المشيقح

المقدمة : 
الحمد لله وحده والصلاة والسلام على من لا نبي بعده، وبعد:
لقد منََّّ الله _عز وجل_ على بعض بلاد المسلمين بثروات اقتصادية كبيرة، نتج عنها أن اتجه كل بلد إلى صناعة البنية التحتية للبلاد، وذلك ببناء المقار الحكومية، وتهيئة المساكن للمواطنين بمنحهم قروضاً مالية كبيرة ميسرة الوفاء، وأدت كثرة المتقدمين على طلب هذه القروض إلى تأخر صرفها، ولحاجة كثير من الناس إلى المسكن واستغناء بعض المتقدمين عن قروضهم عاوض المحتاجون إلى المساكن المتقدمين بطلب القروض عن حقهم في التقدم، فهل يسوغ ذلك ويصبح فعلهم جائزاً أم لا؟
وكتبت هذا البحث للإجابة على هذا السؤال، بعد مناقشة أدلة المجيزين والمانعين، وأسأل الله التيسير والتسديد.

الفصل الأول : 
تعريف : البيع
لغة : البيعُ ضدّ الشراء والبَيْع الشراء أَيضاً وهو من الأَضْداد وبِعْتُ الشيء شَرَيْتُه أَبيعُه بَيْعاً ومَبيعاً وهو شاذ وقياسه مَباعاً والابْتِياعُ الاشْتراء
والبيع في إصطلاح الفقهاء : مبادلة مال ولو في الذمة أو منفعة مباحة كممر الدار بمثل أحدهما على التأبيد غير ربا وقرض.
واكتفي بهذا القدر في تعريف البيع لكونه معلوما
تعريف حق التقدم: 
أولا : تعريف الحق لغة : 
قال ابن المنظور : الحَقُّ نقيض الباطل وجمعه حُقوقٌ وحِقاقٌ ... وحَقَّ الأَمرُ يَحِقُّ ويَحُقُّ حَقّاً وحُقوقاً صار حَقّاً وثَبت قال الأَزهري : معناه وجَب يَجِب وجُوباً وحَقَّ عليه القولُ وأحْقَقْتُه أنا وفي التنزيل (قَالَ الَّذِينَ حَقَّ عَلَيْهِمُ الْقَوْلُ) [القصص : 63] أي ثبت ... وقوله تعالى (وَلَكِنْ حَقَّتْ كَلِمَةُ الْعَذَابِ عَلَى الْكَافِرِينَ) [الزمر : 71] أي وجبت وثبتت وكذلك لقد حقَّ القول على أكثرهم وحَقَّه يَحُقُّه حقّاً وأحَقَّه كلاهما أثبته وصار عنده حقّاً لا يشكُّ فيه وأحقَّه صيره حقّاً وحقَّه وحَقَّقه صدَّقه... 
 وقال الفيومي : الحَقُّ : من أسماءِ اللّهِ تعالى أو من صِفاتِهِ والقُرْآنُ وضِدُّ الباطِلِ والأمر المَقْضِيُّ ( والعَدْلُ والاسْلامُ والمالُ والمِلْكُ والمَوجودُ الثابِتُ والصِدْقُ ) والموتُ والحَزْمُ وواحدُ الحُقوقِ
فالحق في اللغة معان متعددة ترجع كلها إلى الثبوت والوجوب.
الحق في الإصلاح : 
لم يعرف الفقهاء المتقدمون كلمة (الحق) لظهور معناه ولاعتمادهم على المعنى اللغوي
لكن الفقهاء رحمهم الله عددوا أنواع الحقوق: 
قال القرافي رحمه الله تعالى : "الحقوق ثلاثة : حق لله محض، وحق للعبد محض، وحق مختلف فيه: هل يغلب حق اله أو حق العبد، فالأول كالإيمان والثاني كالنقود ... والثالث كحد القذف"
قال الشربيني رحمه الله : "الحقوق ضربان حق الله تعالى وحق الآدمي ، فأما الآدمي فثلاثة أضرب : ضرب لا يقبل فيه إلا شاهدان ذكران ... وهو ما لا يقصد منه المال اصلا، كعقوبة لله تعالى ، أو لآدمي وما يطلع فيه الرجال غالبا كطلاق، ونكاح ورجعة .. والثاني ضرب يقبل فيه شاهدان ... وهو ... في كل ماكان مالا عينا كان أو دينا ، أو منفعة ، أو كان القصد منه المال من عقد مالي، أو فسخه أو حق مالي كبيع ، ... وإقالة ، وضمان وخيار ، وأجل ... والثالث : ضرب يقبل فيه شاهدان ... وهو ... في كل مالا يطلع عليه الرجال غالبا، كبكارة ، وولادة وحيض ورضاع"
وقال ابن القيم رحمه الله تعالى : "الحقوق نوعان : حق الله وحق الآدمي، فحق الله لا مدخل للصلح فيه ، كالحدود، والزكوات ، والكفارات ونحوها... وأما حقوق الآدميين فهي التي تقبل الصلح، والإسقاط، والمعاوضة عليها"
ويتضح من استعمالات الفقهاء السابقة أنهم يستخدمون كلمة حق للإشارة إلى مال أو منفعة أو غير ذلك . 
وهنا مرادنا بالحق المنفعة . 
ثانيا : تعريف التقدم. 
التقدم لغة : القُدُم : المُضي أَمَام أَمامَ وهو يمشي القُدُمَ و القُدَمِيَّة واليَقْدُمِيَّة والتَّقْدُمِيَّةَ إِذا مَضى في الحرب . ومضى القومُ التَّقْدُمِيَّةَ إِذا تَقَدّموا قال سيبويه : التاء زائدة ... التهذيب : يقال مشى فلان القُدَمِيَّةَ و التَّقْدُمِيّةَ إِذا تقدّم في الشرف والفضل ولم يتأَخر عن غيره في الإِفْضال على الناس . وروي عن ابن عباس أَنه قال : "إِن ابن أَبي العاص مشى القُدَمية وإِن الزبير لَوَى ذَنَبه أَراد أَحدهما سَما إِلى مَعالي الأُمور فحازها وأَن الآخر قَصَّر عما سما له منها" ... والذي جاء في كتب الغريب اليَقْدُمِيّة و التَّقَدُمِيّة بالياء والتاء وهما زائدتان ومعناهما التقدّم ورواه الأَزهري بالياء المعجمة من تحت والجوهري بالتاء المعجمة من فوق قال : وقيل إِن اليقدمية بالياء من تحت هو التَّقَدُّم بهمته وأَفعاله . و التُّقْدُمُة و التُّقْدُمِيّةُ : أَول تقدم الخيل عن السيرافي . وَقَدَمَهم يَقْدُمُهم قَدْماً و قُدُوماً و قَدِمهم كلاهما : صار أَمامهم . ... الجوهري : قَدَم بالفتح يَقْدُم قُدوماً أَي تقدّم ومنه قوله تعالى : { يَقْدُم قومَه يوم القيامة فأَوردَهم النار } أَي يَتقدَّمُهم إِلى النار ومصدره القَدْمُ . يقال : قَدَمَ يَقْدُم و تَقَدَّمَ يَتَقَدَّمُ و أَقدَمَ يُقْدِم و اسْتَقْدَم يَسْتَقدِم بمعنى واحد.
والمراد في بحثنا بحق التقدم: 
المنفعة الحاصلة بتقديم الطلب إلى الصندوق
تعريف : الصندوق التنمية العقاري .
لم أجد من عرفه ، ويمكن تعريفه بقول : هي شخصية اعتبارية غير ربحية أو هي جهة حكومية غير ربحية تقوم بتقديم القروض للأفراد والمؤسسات لإقامة مشروعات عقارية للاستخدام الخاص أو الاستخدام التجاري على النحو التالي : قروض خاصة. وقروض الاستثمار.

الفصل الثاني : الأسباب التي تجعل الناس يقدمون على شراء هذه الحقوق.
فللخروج بحكم واضح في المسألة لابد من معرفة دوافع الناس لشراء هذا الحق، وما السبب الذي يجعلهم يقدمون على شراء الحق بدلا من التقدم بأنفسهم إلى الصندوق التنمية العقارية. 
أولا قد يكون بسبب عدم تمكنه من إستيفاء جميع شروط التقدم إلى الصندوق. 
فشروط تقديم طلب قرض خاص في المملكة العربية السعودية ما يلي :
1-أن يكون طالب القرض سعودي الجنسية.
2- ألا يقل عمر المتقدم عن ( 21 ) سنة إذا كان متزوجاً ولا يقل عن ( 24 ) إذا كان غير متزوج.
3- اليتيم الواحد ( مع إثبات الحالة الاجتماعية للأنثى إذا تجاوز عمرها (18) سنة),أما في حالة مجموعة الأيتام فيشترط عدم اقتراض أحد الوالدين من قبل.
4-  بالنسبة للنساء تقدم القروض للفئات التالية :
     أ/ النساء اللائي بلغن ( 40 ) سنة ممن لم يسبق لهن الزواج.
     ب/ الأرامل و المطلقات ( إذا مضى على الطلاق سنتان ).
5- ألا يكون طالب القرض يملك بيتاً ملكية مستقلة ويستثنى من ذلك أصحاب البيوت القديمة الغير صالحة للسكن والتي يرغبون هدمها وإعادة بنائها.
6- لا يجوز إقراض من سبق له الاقتراض من الصندوق.
فقد يريد من هو دون السن المذكور التقدم إلى الصندوق أو تكون المرأة غير متزوجة وعمرها أقل من الأربعين أو تكون مطلقة ولم يمض سنتان بعد على الطلاق. فيعمد هؤلاء وغيرهم إلى شراء الحق ممن تقدم بالطلب واستوفى الشروط. 
ويكون البائع ممن استوفى الشروط لكنه بحاجة إلى المال في الوقت الراهن ولا يستطيع الانتظار إلى ترشيح اسمه لأخذ القرض ، فيعمد إلى البيع.

الفصل الثالث : تفصيل القول في بيع حق التقدم عند الصندوق
مما لا خلاف فيه أن الإنسان إذا باع البناء بعد حصوله على القرض وبنائه المسكن أن ذلك جائز؛ لأن الإنسان باع عيناً مادية قائمة بعينها لا دليل على المنع من بيعها.
لكن ما الحكم لو أراد بيع حق التقدم؟

هذه المسألة تحتمل قولين:
القول الأول: إن المعاوضة عن حق التقدم لصندوق التنمية العقاري قبل بناء المسكن ونزول القرض جائزة.
ويمكن أن يستدل لهم: بأن ذلك معاوضة عن حق التقدم لا عن ذات القرض، وهذه الحقوق قد جرت أعراف الناس بالمعاوضة عنها، وأصبحت لها قيمة مادية عندهم على مختلف طبقاتهم وبلدانهم، وهذه الحقوق أيضاً لها واقع ملموس في تجارات الناس، بل إنها أصبحت محل تجارات فئات منهم تعاملوا بها، وكانت سبب ثراء لهم، والمشتري لهذا الحق لم ينظر إلى المال الذي سيحصل عليه من وراء هذا الحق، وإن كان هو الدافع الأول له لشراء الحق، لكن نظره في هذه المرحلة "مرحلة شراء الحق" منصب على تمكنه من الانتظام في سلم أعداد المتقدمين والتمكن من هذا الحق، عن طريق شراء اسم المتقدم الأول.
ثم يقال: إن هذا الحق يمكن تصنيفه ضمن الحقوق غير المجردة ( المتقررة )؛ لأنه يتعلق بعين مادية قائمة، وهي الأرض التي تقدم صاحب الطلب بتقديم اسمه عليها، والحقوق المقررة تجوز المعاوضة عنها إما ببيعها أو المصالحة عنه، مثل: حق أولياء المجني عليه في رقبة الجاني وغيرها من حقوق.
ثم على القول بأن هذا من الحقوق التي هي في واقعها مصالح أو اختصاصات، أباح الشارع للمكلفين الاحتفاظ بها أو عدمه،وهو أمر موكول إلى رغباتهم، وأنه يجوز حمل المكلف الذي وقعت من نصيبه على التنازل عنها بمبلغ مالي، على القول بأنها من هذا النوع فإنه تجوز المعاوضة عنها، وتكيف على أنها مصالحة عن حق بمبلغ مالي حملاً لصاحبه على التنازل عنه.

القول الثاني: إن المعاوضة عن حق التقدم لصندوق التنمية العقاري لا تجوز قبل بناء المسكن ونزول القرض، وهذا الاحتمال قد قيل به، فإليه ذهب شيخنا الشيخ/ محمد بن صالح العثيمين(1) _رحمه الله_، وبه أفتت اللجنة الدائمة للبحوث العلمية والإفتاء في المملكة العربية السعودية.
ويمكن أن يستدل لأصحاب هذا القول بأدلة، منها:
أولاً: أن المعاوضة عن حق التقدم لصندوق التنمية العقاري لا تجوز؛ لأنها من المعاوضة عما لا يملك المعاوض، وبيع ما لا يملك الإنسان لا يجوز، فهي مثل المعاوضة عن حق التحجـر في عدم الجواز.
ويناقش هذا القول: بأن المعاوضة عن حق التقدم لصندوق التنمية العقاري ليس معاوضة عن ذات القرض أو البناء الذي سيقام مستقبلاً بسبب هذا القرض، وإنما هو معاوضة عن حق الإنسان في التقدم، وبين الأمرين فرق واضح، فلو كان المقصود الأمر الأول لم تجز المعاوضة، ومما يدل على أن المعاوضة ليست عن القرض المبلغ المدفوع؛ فلو كانت معاوضة عنه لأخذ المعاوض مبلغاً أكبر.
ثانياً: أن المعاوضة عن حق التقدم لصندوق التنمية العقاري تتضمن الوقوع في ربا الفضل والنسيئة؛ ذلك أن المعاوض عن حق ا لتقدم عاوض عن القرض الذي يدفعه الصندوق بمبلغ أقل وهو ما دفعه لصاحب القرض، فمثلاً لو قدر أنه عاوض عن حق التقدم بأربعين ألفاً، فهو قد دفع أربعين ليأخذ ثلاثمائة ألف ريال عند نزول اسم صاحب القرض، وهذا وقوع في نوعي الربا.
ويناقش هذا القول: بأن المعاوضة الحاصلة هنا ليست معاوضة نقد بنقد، وإنما معاوضة بين نقد وحق، وهو حق المتقدم في تقدمه للاقتراض من صندوق التنمية، كما قيل في المناقشة للدليل السابق، إن المعاوضة ليست معاوضة عن ذات القرض حتى تصبح معاوضة نقد بنقد آخر، ولا شك أن بينهما فرقاً، وهو أيضاً فرق دقيق؛ لأن المتقدم في حال المعاوضة عن الحق لا يملك مبلغ القرض، وإنما يملك حق التقدم فعاوض عنه بالتنازل به لغيره.
ويقال أيضاً: لو كانت المعاوضة معاوضة نقد عن نقد لكان المبلغ المدفوع كبيراً؛ فإنه من غير المعقول أن يدفع الإنسان ثلاثين ألف ريال مثلاً ليحصل على ثلاثمائة ألف، مما يدل على أن المعاوضة واقعة بين العوض والحق.
ثالثاً: أن المعاوضة عن حق التقدم لصندوق التنمية غرر بيِّن؛ لأن المعاوض عن هذا الحق بين أمرين: إما أن يخرج الاسم وينزل القرض فيكون المعاوض غانماً، وإما ألا يخرج الاسم فيكون غارماً، ومعلوم أن الغرر منهي عنه شرعاً، كما في حديث أبي هريرة _رضي الله عنه_، أن النبي _صلى الله عليه وسلم_ ( نهى عن بيع الغرر) رواه مسلم، وإذا كان العقد يتضمن غرراً فإنه عقد محرم، إذن فالمعاوضة عن حق التقدم لا تجوز.
ويناقش هذا القول بالمنع من وجود الغرر في المعاوضة عن حق التقدم لصندوق التنمية العقاري فلا غرر فيه البتة؛ لأن المعاوضة ليست واقعة بين العوض والقرض، بل المعاوضة واقعة بين العوض والحق، وحق التقدم لا غرر فيه؛ لأن الحق المعاوض عنه معلوم بيِّّن، بغض النظر هل يخرج الاسم أو لا يخرج؟
رابعاً: أن في المعاوضة عن حق التقدم لصندوق التنمية العقاري تقدماً على حق الغير؛ لأن المتقدمين لطلب القرض كل واحد منهم له مرتبة لا يتعداها ولا يتأخر عنها، فإذا عاوض شخص من خارج المتقدمين عن حق أحدهم فمعناه أنه تقدم على من بعد من نزل منزلته؛ لأن هذا المعاوض جاء من خارج الترتيب، ذكره شيخنا ابن عثيمين في تعليقه على (الكافي).
ويناقش هذا القول بعدم التسليم أن في المعاوضة عن حق التقدم لصندوق التنمية العقاري تقدماً على حق الغير؛ لأن كل واحد ممن هو في سلم الترتيب في مكانه لم يتأخر عنه، فمثلاً لو قدر أن صاحب التقدم رقم (3) في الترتيب وعاوضه شخص ونزل منزلته، فإن رقم (4) (5) وهلم جرا كل في محله لم يتأخر عنه، وإنما حل هذا المعاوض محل من عاوضه.

الراجح في هذه المسألة :
الذي يظهر لي – والله أعلم بالحق – أن المعاوضة عن حق التقدم لصندوق التنمية معاوضة جائزة؛ لما تقدم من أدلة دالة على الجواز، وهذه الأدلة لا معارض لها؛ لأن المعاوضة هنا من قبيل المعاوضة عن الحق الذي قد عده الناس مالاً وتمولوه فيما بينهم،
لكن يبقى النظر في واقع هذه المسألة بالنسبة لتنظيمات الدولة الخاصة بالصندوق، وبالنظر فيها يتبين ما يأتي:
أن بعض الدول قد منعت من التنازل حتى يستلم المستقرض آخر دفعة من الدفع المقدمة لبناء المسكن، ثم يقوم المتنازل له أو المستقرض بتسديد قسطين من أقساط الصندوق، وبعد ذلك يتم نقل القرض باسم المتنازل له، ومعنى ذلك أن المُعاوِض عن حق التقدم قبل نزول القرض وبعد نزوله حتى يتم استلامه كاملاً وتسديد قسطين لن ينقل حق التقدم باسمه، وإنما سيبقى باسم المستقرض الأصلي، وهذا الأمر يترتب عليه كذب وتحايل على الدولة، خصوصاً إذا رغب المتنازَل له في أرضٍ غير الأرض التي قدم الطلب عليها؛ لأنه سيجري عملية بيع صورية باسم المستقرض الأصلي على أن الأرض له، وإذا تم الأمر بهذه الصورة وقدر الله أن توفي المستقرض الأصلي، أو أنكر المتنازل مع عدم وجود توثيق لما حصل، فإنه سيضيع حق المعاوض عن حق التقدم؛ لأن الأوراق الثبوتية كلها باسم المستقرض الأصلي.
أيضاً فإن للدولة في تنظيماتها نظراً ومقصداً في عدم المعاوضة عن حق التقدم؛ ذلك أن الدولة تسعى للاستقرار الاجتماعي، وذلك بتوفير السكن المناسب للمواطن، وقد يحتاج المواطن في أثناء مدة انتظار نزول الاسم إلى شيء من المال، فيعاوض عن حق تقدمه، ولأجل الحد من هذه الصورة مُنِع من هذا الشيء ليبقى أمر مسكنه بعيداً عن المتاجرة، وكذا بعيداً عن نفقاته التي قد يظن أنها ضرورية، وهي من باب الكماليات وأمر السكن أهم منها.

الفهارس : 
المقدمة :
الفصل الأول :
تعريف : البيع
تعريف حق التقدم:
أولا : تعريف الحق لغة :
الحق في الإصلاح :
ثانيا : تعريف التقدم.
والمراد في بحثنا بحق التقدم:
تعريف : الصندوق التنمية العقاري .
الفصل الثاني : الأسباب التي تجعل الناس يقدمون على شراء هذه الحقوق.
الفصل الثالث : تفصيل القول في بيع حق التقدم عند الصندوق
الراجح في هذه المسألة :
الفهارس :